Cambio de cerradura

EL CAMBIO DE CERRADURA NO SIGNIFICA DESALOJO. Hay muchos malentendidos sobre el cambio de cerradura hecho por el propietario para bloquear la entrada. Algunos piensan que es una manera de desalojar al inquilino, otros piensan que el inquilino debe pagar la renta adeudada para poder entrar a la vivienda. El Código de la Propiedad de Texas, §92.0081 – §92.009, describe las condiciones por las que un propietario puede cambiar la cerradura de una unidad alquilada y los recursos del inquilino si no se cumple con la ley.

El propietario podría no cambiar la cerradura aunque el inquilino no haya pagado la renta, a menos que el contrato incluya una cláusula con el derecho del propietario a ejecutar el cambio de cerradura.

La intención de la ley sobre el cambio de cerradura es forzar al inquilino que debe renta a reunirse con el propietario para discutir el problema o concertar el pago. Los propietarios deben seguir un procedimiento estricto al cambiar la cerradura de la puerta de un inquilino, y el inquilino debe recibir una nueva llave pague o no la renta adeudada. Legalmente, el propietario no puede impedir permanentemente la entrada al inquilino sin pasar por el proceso de desalojo.

En breve, la ley de cambio de cerradura dice:

  1. El contrato de renta debe incluir el derecho del propietario a ejecutar este cambio.
  2. El inquilino debe estar atrasado en la renta.
  3. El propietario debe dar al inquilino aviso escrito y por adelantado.
  4. El inquilino no tiene que pagar nada para volver a entrar a la unidad de renta.
  5. El propietario debe darle una nueva llave al inquilino si se la pide.
  6. El cambio de cerradura no significa desalojo.

El propietario de un complejo de apartamentos que recibe créditos de impuesto de la vivienda está prohibido por el bloqueo o la amenaza de bloquear a un inquilino.

Exclusión de un inquilino
Para que el propietario pueda cambiar legalmente la cerradura de un inquilino, el inquilino debe estar atrasado en el pago de parte o toda la renta, y el contrato debe incluir el derecho del propietario a ejecutar el cambio de cerradura. El propietario debe hacer lo siguiente al cambiar la cerradura del inquilino:

Primer aviso. Por lo menos cinco días antes de cambiar la cerradura, el propietario debe enviar un aviso al inquilino por correo local. Este aviso también puede ser entregado al inquilino personalmente o colgado en el interior de la puerta del inquilino por lo menos tres días antes de la fecha en que se cambiará la cerradura. Este aviso escrito debe incluir:

  1. La fecha más temprana en que se podría cambiar la cerradura;
  2. La cantidad de renta que el inquilino debe pagar para evitar el cambio de cerradura;
  3. El nombre y dirección de la persona con quien se puede tratar o pagar la renta atrasada, o el lugar de la oficina de administración in situ para hacerlo, durante las horas regulares de operación del propietario; y
  4. Subrayado o en negrita, el derecho del inquilino a recibir una llave para la nueva cerradura a cualquier hora, independientemente de que el inquilino pague la renta atrasada (en contratos firmados o renovados después del 1º de enero del 2008).

Segundo aviso. Al cambiar la cerradura, el propietario debe colgar un aviso escrito afuera de la puerta de entrada del inquilino, explicando:

  1. El lugar in situ donde puede ir el inquilino las 24 horas del día para obtener una nueva llave, o un número de teléfono que se atienda las 24 horas del día donde el inquilino pueda llamar para que se le entregue una llave dentro de las dos horas de hacer la llamada;
  2. El hecho de que el propietario debe entregar al inquilino una nueva llave a cualquier hora, sea que el inquilino pague o no la renta adeudada; y
  3. La cantidad de renta y otros cargos que debe el inquilino.

El propietario no puede cambiar las cerraduras:

Se cambió la cerradura, ¿y ahora qué?
Tan pronto como se cambie la cerradura, el inquilino debería solicitar una nueva llave al propietario. Si el inquilino llega a su vivienda “después de hora” o si el propietario no está en el lugar, el inquilino debería comunicarse con el nombre del aviso colgado en su puerta. El propietario debe traerle una nueva llave dentro de las dos horas de ser pedida.

Una vez que llama al propietario, el inquilino debería permanecer en la propiedad rentada por lo menos dos horas hasta que arribe el propietario. La razón es que, si el propietario responde al llamado telefónico del inquilino de manera puntual y el inquilino no está ahí, el propietario tendrá que dejar un aviso en la puerta de entrada de la unidad, explicando la hora en que llegó con la llave y la dirección a la que debe dirigirse el inquilino para obtener la llave, durante las horas de operación de la oficina del propietario.

El propietario que ha cambiado la cerradura de la puerta de un inquilino debe entregar una llave al inquilino haya pagado o no la renta adeudada. Algunos propietarios tratan de convencer al inquilino de que éste no tiene más derecho a vivir en la unidad. Podrán decir al inquilino que la puerta se abre solo para que el inquilino se lleve sus pertenencias. Esto es incorrecto. La ley establece claramente que el propietario debe dar al inquilino una nueva llave. El inquilino puede continuar viviendo en la unidad hasta que la corte ordene un desalojo. Toda cláusula del contrato que niega al inquilino sus derechos bajo la ley de cambio de cerradura es nula y no ejecutable.

¿Qué pasa si el propietario no da al inquilino una nueva llave?
Si el propietario se niega a dar una nueva llave al inquilino, el inquilino puede obtener asistencia en la corte del juez de paz, solicitando un documento llamado orden de reentrada (writ of reentry). El inquilino deberá especificar tanto por escrito como oralmente la manera en que el propietario violó la ley. La corte cobrará generalmente un cargo para que un alguacil entregue la orden al propietario. El inquilino puede pedir a la corte que lo exima de este cargo, solicitando una declaración jurada de pobreza. El inquilino tendrá que comunicar cierta información financiera para que el juez pueda tomar una decisión. Si el juez aprueba la declaración de pobreza, la orden se entregará libre de cargo. Esta orden requerirá que el propietario permita el acceso del inquilino a la unidad rentada.

Tan pronto como el propietario reciba la orden de reentrada, deberá cumplir inmediatamente con la orden o arriesgarse a ser arrestado por desacato a la justicia. El alguacil puede usar una fuerza razonable al ejecutar una orden de reentrada.

Recursos del inquilino
Si el propietario no cumple el procedimiento legal para cambiar la cerradura del inquilino — ya sea no dando el preaviso o no dando una nueva llave cuando es requerida — el inquilino tiene varias opciones. El inquilino podrá:

  1. Recuperar la posesión de la vivienda o dar por concluido el contrato de renta; y
  2. Cobrar del propietario una multa por pena civil de un mes de renta más $1,000, daños concretos, costos judiciales y honorarios razonables de abogado, en una acción judicial para recuperar daños a la propiedad, gastos concretos o penas civiles, menos toda renta adeudada y otras sumas de las que el inquilino es responsable.

Si el propietario cambia la cerradura a un inquilino y no le da una nueva llave a menos que el inquilino pague la renta adeudada, el inquilino podría obtener el pago de una multa extra en una acción judicial, equivalente a un mes de renta.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.

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