Consejos para inquilinos

Encontrar una unidad de renta buena y económica implica mucho esfuerzo y preparación. Este folleto intenta aclarar el proceso de rentar un lugar donde vivir. Aunque no es una guía integral sobre temas de alquiler, el folleto brinda información esencial para buscar y vivir por primera vez en una unidad de renta. No hay una manera secreta o mágica de hallar un lugar que haga fácil el proceso. Pero armado de información sobre sus derechos, usted puede convertirse en un consumidor informado en lo que es un mercado de renta dificultoso.

El Consejo de Inquilinos de Austin (ATC por sus siglas en inglés) tiene folletos individuales sobre casi todos los tópicos incluidos aquí. Si usted tiene alguna otra pregunta, lea algunos de estos folletos o llame a nuestra línea telefónica de asesoría. Puede comunicarse con ATC al 512-474-1961.

Nota: El Consejo de Inquilinos de Austin ofrece información y asesoría sobre temas relativos a propietarios/inquilinos pero no ayuda a las personas a encontrar una unidad de renta. Producimos y ofrecemos gratuitamente una “Guía de Viviendas Económicas en el área del Gran Austin”, disponible en nuestra oficina o página electrónica: www.housing-rights.org.

Antes de empezar a buscar
Antes de empezar a buscar un lugar donde vivir, usted debe decidir si vivirá solo o con compañeros, cuánto puede pagar de renta y las áreas de la ciudad que son aceptables.

Elegir un compañero de vivienda
Muchos inquilinos desconocen la importancia de seleccionar cuidadosamente a sus compañeros de vivienda. Solo porque alguien parezca buena gente a nivel social, no significa necesariamente que será un buen acompañante. Un buen compañero de vivienda debe ser confiable. Cuando dos o más personas firman un contrato de alquiler, asumen responsabilidades personales y financieras importantes para con el propietario y entre ellas mismas.

Los conflictos entre compañeros de vivienda pueden hacer de la convivencia una situación intolerable. No hay nada peor que tener que lidiar con el diario vivir para llegar a fin del día a una terrible y constante batalla. Los conflictos pueden surgir por varias razones, pero a menudo son causados por desentendidos o una mala selección de compañeros.

Todos tenemos expectativas sobre cómo manejar una casa y cómo debe comportarse la gente. Pero estas expectativas suelen ser muy diferentes dependiendo de la persona. Por lo tanto, es importante que los compañeros de vivienda tengan estilos de vida compatibles. Temas de estilo de vida como cuán ruidosa es la persona, horarios en que duerme, higiene, consumo de bebidas alcohólicas, tabaco, fiestas, invitados a dormir, animales, etc., pueden crear intensos conflictos. Frecuentemente, los compañeros de vivienda comienzan como amigos y terminan como adversarios porque simplemente no son compatibles. Una cuidadosa consideración y claras expectativas son esenciales antes de decidir vivir con alguien.

Antes de aceptar vivir con un compañero, decidan cómo tratar los temas de la vivienda. Alguien tendrá que pagar la renta y servicios y después dividir el total entre los inquilinos. Lo que constituye una división justa de los gastos debería decidirse antes de firmar el contrato. Si una persona quiere tener cable y la otra no mira televisión, dividir la cuenta en dos podría no ser razonable. Los hábitos en los quehaceres son causa de conflicto si no se aclaran desde el principio. Las áreas comunes como sala o baño compartido tendrán que limpiarse. Para algunos, limpiar una vez a la semana es esencial, y otros dejan pasar dos o tres semanas antes de hacerlo.

Un acuerdo entre compañeros de vivienda que describa específicamente los derechos y deberes de cada uno puede ser invaluable para aclarar estos temas. Los contratos de renta son generalmente entre el inquilino(s) y el propietario solamente. La mayoría de los contratos no tratan las responsabilidades entre inquilinos de una vivienda. Un acuerdo entre compañeros puede aclarar derechos y responsabilidades, para que haya menos posibilidad de disputas y éstas sean más fácil de resolver cuando ocurran. Aún más, este tipo de acuerdo puede definir las responsabilidades financieras que los inquilinos tienen entre ellos.

Cuando compañeros de vivienda firman un contrato, son responsables legales del contrato juntos y separadamente. En otras palabras, si una persona no respeta el contrato, todos se considerarán incumplidores. Si la renta total no se paga en el plazo, al propietario solo le importa que no recibió la renta en su totalidad y puede desalojar a todos los inquilinos. Si se irrespeta un contrato, esto quedará registrado en el historial de rentas y crédito de todos los inquilinos de la unidad, y el propietario puede demandar a uno o a todos los compañeros por la deuda. Recuerden, los problemas entre compañeros de vivienda no son problema del propietario y no dan derecho a cancelar el contrato.

Si ocurren problemas entre compañeros de vivienda durante el término del contrato y uno de ellos deja de pagar la renta o se muda, el acuerdo entre compañeros ayudará a las otras personas a hacer responsable al incumplidor. El Consejo de Inquilinos de Austin ofrece un Acuerdo de Renta Compartida, disponible en la oficina y en la página electrónica www.housing-rights.org.

Elegir una renta económica
Después de determinar cuántas personas compartirán la unidad, considere cuánto dinero puede pagar cada una. Generalmente, considere un costo de vivienda no mayor al 30 por ciento de sus ingresos. Para calcular si es asequible, se deben considerar otros gastos como agua, luz, teléfono y cable. Hay varios gastos pagados por adelantado al rentar, como depósito de seguridad, depósito por animales, depósito por servicios y gastos de instalación. Excepto en unidades con "todos los gastos pagos," estos costos son extras.

Asegurar que todos los habitantes de la vivienda puedan pagar la renta y los otros gastos es la mejor manera de evitar problemas. Una cuidadosa preparación y evaluación de los recursos financieros evitará que las personas no puedan pagar y pongan en riesgo el historial de renta y crédito de los otros inquilinos.

Ubicación
Uno de los errores más grandes es mudarse a un sector de la ciudad que no le gusta. Esta insatisfacción puede resultar por estar muy alejado de rutas de transporte público, de áreas comerciales, familia, trabajo o escuela; pero en muchos casos es debido al crimen. El crimen existente en el área no es responsabilidad del propietario ni razón válida para cancelar el contrato de renta una vez firmado. Solo si el propietario distorsiona específicamente la situación del vecindario, y esto puede probarse, tendrá el inquilino posibilidad de cancelar el contrato debido al crimen. Sea cauteloso sobre cómo describe el área alguien que tiene interés en rentar la propiedad. Hay más y mejores maneras de averiguar la situación criminal de la zona.

Examinar los registros criminales es una manera directa de determinar la seguridad de un vecindario. El Departamento de Policía de Austin registra la incidencia del crimen por sectores en toda la ciudad y tiene estadísticas actualizadas disponibles. Fuera de Austin, otras agencias policiales podrían proporcionar información similar.

Una de las mejores y más fáciles maneras de averiguar sobre el crimen es preguntar a gente en el vecindario. Ellos son una muy buena fuente porque residen ahí. Si el crimen es un problema, probablemente le den información más que suficiente. Otra técnica útil es visitar el área de noche. Ver el vecindario en horas nocturnas podría darle una perspectiva totalmente diferente sobre la seguridad de un barrio durante el día.

Otras posibles necesidades a considerar: espacio para guardar cosas, lavandería en el lugar, portones de seguridad, iluminación adecuada, animales y parqueo. Las patrullas de cortesía no equivalen a guardias de seguridad. La patrulla de cortesía generalmente asegura la propiedad del dueño pero no la de los inquilinos.

Solicitar y rentar una unidad
Con los compañeros de vivienda, la cifra de la renta y el área de la ciudad determinados, el inquilino tiene la información básica necesaria para empezar a buscar una unidad de renta.

Una de las cosas más importantes que debe considerar un inquilino es que el propietario y el agente de renta son vendedores que ofrecen un producto. La intención de ellos es rentar todas las unidades vacantes. Muchos son agradables, por lo menos hasta que se firma el contrato de alquiler. La mayoría de la gente en el sector de renta de viviendas es seria y honrada, pero muchos otros no lo son. Los inquilinos deben tener cuidado de confiar en lo que le dicen. Ser un consumidor consciente es sumamente importante para hallar una buena unidad de renta.

Tres lugares típicos donde buscar una unidad de renta son los anuncios en periódicos, las publicaciones-guía de apartamentos y los servicios de localización. También se ofrecen unidades de renta en tableros de anuncios y de boca en boca. En áreas con alta demanda de viviendas, como cerca de universidades, muchos propietarios simplemente ponen un cartel en el frente de la unidad de renta. Visitar el vecindario también puede ser efectivo si se desea un sector específico de la ciudad. Cuando la demanda es alta, los propietarios suelen tener suficiente con la gente que pasa por el lugar.

El inquilino puede hacer varias cosas para determinar si desea rentar de un propietario personal o de una compañía administradora. El inquilino puede preguntar a los ocupantes actuales si tienen algún problema con el propietario, como el no hacer reparaciones. El inquilino también puede comunicarse con la oficina pro consumidores Better Business Bureau o la Procuraduría General, para saber si se han recibido quejas. Pero considere que solo porque un inquilino ha tenido problemas con un propietario no significa que todos lo tendrán.

Solicitudes y depósitos
Una preparación y planificación adecuada es muy importante antes de solicitar una unidad de renta porque los gastos de solicitud y depósitos no suelen ser reembolsables. Las personas deberían estar seguras de querer vivir en una unidad ANTES de solicitarla o hacer un depósito.

Cuando se les da una solicitud de renta a posibles inquilinos, el propietario debe entregarles también los “criterios de selección de inquilinos” por escrito. Los criterios deben explicar los motivos por los que se puede rechazar una solicitud de alquiler, incluyendo cosas como los antecedentes criminales del candidato, previa trayectoria de rentas, ingresos actuales, historial crediticio, o el no proporcionar información correcta o completa en la solicitud. Al recibir los requisitos antes de llenar la solicitud o depositar dinero, el candidato puede decidir si califica o no para vivir en la unidad.

Generalmente se debe pagar un gasto fijo de solicitud para compensar al propietario por pedir informes de crédito y procesar la solicitud. Los gastos de solicitud son típicamente de $25 a $35 por persona, pero no hay un límite en lo que el propietario puede cobrar por la solicitud. O sea que solicitar una unidad de renta puede hacerse caro si le cuesta a dos personas $50 cada vez que lo hacen.

También suele pedirse un depósito de solicitud en el momento de procesar la misma. El candidato hace el depósito como garantía al propietario de que ocupará la unidad si se aprueba la solicitud, ya que el propietario la debe retirar del mercado.

Muchas solicitudes disponen que si un candidato a inquilino se arrepiente después de presentar la solicitud, perderá el depósito que pagó. Generalmente, no hay período de gracia para arrepentirse de la solicitud una vez que se ha firmado. Si el propietario dispone que el inquilino puede cancelar la solicitud y recibir el depósito, debe incluirse por escrito en el acuerdo de solicitud.

Aún cuando no se firma el acuerdo de solicitud, el propietario podría tener razones para quedarse con el total o parte del depósito, basado en las pérdidas que sufre. Si un inquilino firma el contrato con el propietario y paga un depósito de seguridad o prepaga la renta y no se muda a la unidad, el inquilino tiene derecho a un reembolso total solo en el caso que encuentre un inquilino reemplazante que sea satisfactorio para el dueño y ocupe la unidad en la fecha establecida en el contrato. Por otro lado, si el propietario consigue un nuevo inquilino, el propietario podría deducir del depósito de seguridad o prepago de renta toda cantidad acordada en el contrato como gasto por cancelación de contrato, o el propietario podrá deducir gastos concretos incurridos, como el tiempo que le llevó hallar un inquilino reemplazante. Nunca se debería poner dinero para una unidad de renta a menos que el inquilino la halle aceptable.

El inquilino no debería solicitar una unidad de renta hasta que la haya visto personalmente. El inquilino no debería aceptar que se le muestre un apartamento modelo. Un apartamento modelo es solo eso: un modelo. En esa unidad no vive nadie y generalmente está en mejores condiciones que las otras unidades. Confiar en un apartamento modelo es como comprar un auto usado basado en uno que el vendedor pone como modelo. Si el propietario no muestra el apartamento disponible probablemente haya una buena razón: ¡es una pocilga!

Los inquilinos también necesitan asegurarse de que la solicitud tiene toda la información sobre la unidad de renta. Esto es importante porque podría ser difícil cambiar los términos del propuesto contrato una vez que se firme la solicitud y se pague el depósito. De otra manera, el propietario podría aprobar la solicitud basado en términos que son inaceptables para el inquilino. Si el inquilino se niega entonces a firmar el contrato, el propietario podría quedarse con el depósito de solicitud. Como con todo acuerdo escrito, el inquilino debería insistir en recibir una copia del propietario tan pronto como se firma.

La solicitud debería incluir:

La administración debería incluir por escrito en la solicitud el tiempo que llevará procesarla. La Sección 92.352 del Código de la Propiedad de Texas dispone que si el propietario no notifica al inquilino dentro de los siete días de aceptar una solicitud o depósito de solicitud, la solicitud se considera rechazada. El propietario puede avisar llamando por teléfono al solicitante, co-solicitante o a una persona que vive con el solicitante o co-solicitante, o el aviso puede enviarse por correo con sello postal no posterior al séptimo día de someterse la solicitud. Si el propietario rechaza una solicitud, el depósito debe devolverse inmediatamente.

Antecedentes de crédito y/o garante
Para aprobar la solicitud, el propietario podría requerir más cosas si un candidato no tiene buenos antecedentes de renta o crédito. El propietario podría exigir más en depósito, pago adelantado del último mes de renta o un garante o co-firmante del contrato. Generalmente, el garante debe ser alguien con buenos antecedentes de crédito y de rentas. Tanto el garante como el inquilino deberían saber que el garante es responsable por los términos del alquiler si el inquilino no los cumple. En otras palabras, si un padre es co-firmante o garante de un hijo que no cumple el contrato, la deuda se registrará en el historial de crédito tanto del padre como del hijo, y tanto uno como los dos pueden ser demandados por daños bajo el contrato de alquiler. En cualquier caso, el garante es responsable solo por el término original del contrato a menos que se especifique de otra manera en el contrato escrito o en un siguiente acuerdo escrito. Según las Secciones 92.021(c) y (d) del Código de la Propiedad de Texas, el garante podría ser responsable por la renovación del contrato solo si el contrato original dispone que el garante será responsable bajo la renovación, y la renovación del contrato involucra a las mismas partes del contrato original y no aumenta la posible obligación financiera del garante por la renta.

Otros temas a averiguar antes de hacer un depósito: ¿El monto de la renta incluye algún servicio? ¿Tiene la unidad aire acondicionado, calefacción y/o ventiladores de techo? ¿Los aparatos son eléctricos o a gas? ¿Cuál es el promedio de las facturas de servicios en verano y en invierno? ¿Existen reglas complejas? ¿Hay reglas para el parqueo? ¿De cuánto tiempo es el contrato? ¿Cómo y cuándo se debe pagar la renta? ¿Cuánto es el recargo por retraso?

Firmar el contrato
Después de ser aprobado para una unidad de renta, el próximo paso para el inquilino es firmar el contrato. Hay dos cosas muy importantes a tener en cuenta antes de hacerlo. La primera es que el contrato es un documento legalmente vinculante tan pronto como se firma; no hay un período de gracia en el que el contrato se puede cancelar. La segunda es que el contrato escrito debería ser considerado como acuerdo completo entre inquilino y propietario. Por lo tanto, es esencial leer el contrato cuidadosamente antes de firmarlo. Si hay algo que no está claro en el contrato, pregúntele al propietario o agente de rentas. Ellos tienen la obligación de explicárselo. Si se hace cualquier cambio, el propietario e inquilino(s) deben poner sus iniciales en todo cambio y en toda copia del contrato.

El contrato debe revisarse para que sea preciso, asegurando que se incluya el número correcto de la unidad, el monto de la renta y depósito de seguridad, y las fechas de inicio y fin. El contrato debería mencionar a todas las personas que vivirán en la unidad. Por lo general, solo se permite vivir en la unidad a las personas que figuran en el contrato. Si los inquilinos tienen animales, también deben figurar en el contrato aunque se los mantenga afuera. La mayoría de los alquileres requieren aprobación escrita de cualquier animal que se mantenga en algún lugar de la unidad de renta, aunque sea en el patio o jardín.

El inquilino no debería firmar el contrato hasta que haya visto la unidad. La mayoría de los contratos dicen que la unidad se aceptará “como está”, así que si deben hacerse reparaciones o limpieza antes de mudarse el inquilino, debe incluirse en el contrato antes de firmarse, así como la fecha en que estarán terminadas.

El propietario podrá prometer muchas cosas, pero esas promesas verbales no son obligatorias a menos que figuren por escrito. La mayoría de los contratos de alquiler indican que el representante del propietario no ha hecho acuerdos verbales y que no puede hacer acuerdos verbales obligatorios para el propietario. Al firmar un contrato, el inquilino acepta esta declaración, por lo que el único acuerdo es el contrato de alquiler escrito. Por lo tanto, todo acuerdo debe ser escrito y firmado por todas las partes. Si alguien no desea poner un acuerdo verbal por escrito, podría no tener intención de cumplir la promesa.

Una vez que el contrato entra en vigor, los términos no pueden cambiarse sin el consentimiento de todas las partes. Esto significa que el propietario no puede aumentar la renta durante el término del contrato, a menos que éste incluya una provisión permitiéndolo. De la misma manera, el inquilino no puede dejar la unidad, y es generalmente responsable legalmente de los términos del contrato hasta su vencimiento.

Como siempre, debería obtenerse una copia del contrato y cualquier otro acuerdo tan pronto como se firmen. Un acuerdo escrito no sirve para nada si usted no tiene una copia.

Cláusulas comunes en contratos, para conocer (o prevenir):

  1. Embargo preventivo: permite al propietario entrar a la unidad rentada y confiscar ciertos artículos “no esenciales” como colateral, si el inquilino está atrasado en la renta.
  2. Entrada del propietario: permite al propietario entrar a la unidad de renta, generalmente por razones legitimas del negocio o de emergencia. Algunos contratos requieren previo aviso al inquilino, pero la mayoría no.
  3. Cargo por volver a rentar: permite al propietario cobrar un cargo por dejar la unidad antes del término del contrato –generalmente el 85 por ciento de la renta del mes.
  4. Por sobre todo, se debería poner atención a las provisiones del contrato subrayadas o en negrita.

Otras cosas a averiguar antes de firmar un contrato de alquiler: ¿Quién es responsable de la jardinería? ¿Es responsable el inquilino de algún gasto de mantenimiento? ¿Quién es responsable del control de pestes? ¿Cuánto tiempo se pueden quedar las visitas? ¿Cuál es el nombre, dirección y teléfono del dueño de la propiedad?

Ocupar la propiedad
Para asegurar la devolución del depósito de seguridad al final del contrato, es muy importante hacer un inventario de las condiciones de la unidad de renta tan pronto como se la ocupa. Si se proporciona un inventario al entrar, debería llenarse totalmente, mencionando todo lo que no está en perfectas condiciones. Si el propietario no proporciona este formulario, el inquilino debería inventariar las condiciones de la propiedad de todas maneras. Toda documentación sobre las condiciones de la unidad es buena, incluyendo fotos y/o video.

El inventario debería hacerse inmediatamente al mudarse. Recuerde que es mejor registrar de más que de menos. También debería haber un testigo en el momento de hacer el inventario. Todos los testigos e inquilinos deberían firmar y fechar el inventario. El inquilino debería quedarse con una copia y entregar el original al propietario.

Pagar la renta
Debería estar claro desde el principio cómo, cuándo y dónde debe pagarse la renta. Algunos propietarios permiten que se la envíe por correo, otros esperan que se entregue en persona o se deposite en el buzón. Es mejor pagar la renta con cheques personales porque es la manera más fácil de darle seguimiento si hay una disputa sobre cuándo se hizo el pago. Si se paga con giro, uno emitido por la oficina de correos o un banco es más fácil de rastrear que otros tipos. Sin embargo, la compañía que vende el giro no lo puede rastrear a menos que el comprador tenga el recibo con el número de giro. Generalmente, los giros son difíciles de rastrear porque el proceso puede conllevar mucho tiempo.

Usar cheques de viajero es un método de pago raramente considerado por los inquilinos, aunque es la manera más fácil, aparte de cheques personales, de reemplazarlo y detener el pago. La mayoría de los bancos grandes emiten cheques de viajero a muy bajo costo si el comprador no tiene cuenta bancaria. La única inconveniencia del cheque de viajero es que se vende en cantidades determinadas, como $150, $300, $500, etc. Los cheques de viajero son aceptados como si fuera efectivo, así que todo cheque extra puede ser usado para cualquier otra cosa.

Cualquiera sea el método de pago que se usa –efectivo, cheque o giro—es esencial tener prueba de que el propietario recibió el pago. Cualquier prueba escrita es suficiente. Si el propietario no le da un recibo al inquilino, éste debería pedirle al propietario que firme el recibo del giro o una nota que el inquilino puede escribir a mano. El recibo debería indicar cuánto dinero se pagó, para qué se hizo el pago y la fecha en que se pagó. El recibo del giro o la copia del cheque no es prueba de que el propietario recibió el pago. Si es imposible obtener un recibo, se debería tener un testigo del pago.

Cuando se paga en efectivo, el Código de la Propiedad de Texas, Sección 92.011, ordena al propietario proporcionar al inquilino un recibo escrito de la renta. Nunca se debe dar efectivo al propietario sin recibir un recibo escrito inmediatamente, y nunca se debe poner dinero en efectivo en el buzón o ranura de la puerta. Si un empleado del propietario roba el pago en efectivo tirado bajo la puerta, el inquilino no tendrá prueba del pago, y la mayoría de los empleados de propietarios lo saben.

Muchos inquilinos pagan la renta por correo y generalmente no hay problemas con esta forma de envío. Sin embargo, si el propietario afirma que no recibió el pago, la única manera de probar que el pago se envió por correo o que el propietario lo recibió es haberlo enviado por correo certificado, con recibo firmado requerido por la oficina de correos de EEUU u otro servicio de envíos con firma de recibo. El costo de una carta certificada es de $5.54 y podría valer la pena para poder probar que el pago fue enviado y cuándo fue recibido.

Reparaciones y modificaciones
Generalmente, será responsabilidad del propietario hacer reparaciones a la unidad de renta. La excepción es cuando el contrato dispone específicamente que el inquilino es responsable del mantenimiento, pero esto no suele incluir reparaciones que afectan la salud o seguridad. El inquilino también podría considerar adquirir un seguro de inquilinos en caso de que la propiedad del inquilino o propietario sufra daños que no están cubiertos en el contrato.

Reparaciones
Muchos propietarios responden rápidamente a pedidos de reparación que hace el inquilino personalmente o por teléfono. Muchas veces, estos pedidos verbales es todo lo que se necesita. Sin embargo, si un propietario se niega a hacer reparaciones, el inquilino no contará con recurso a menos que pruebe qué y cuándo lo pidió. De hecho, la mayoría de los contratos disponen que todo pedido de reparación sea por escrito. Por lo tanto, los pedidos de reparación deberían ser por escrito, y enviados por correo con firma de recibo o entregados en persona con presencia de testigo.

El Código de la Propiedad de Texas ordena al propietario reparar todo problema que sea una amenaza a la salud o seguridad del inquilino. Si el inquilino solicita una reparación, el propietario debe responder dentro de un tiempo razonable, generalmente siete días. El inquilino debería solicitar una explicación escrita del propietario, de haber una demora en la reparación. El inquilino también podría informar al propietario si tiene intención de usar los recursos dispuestos en el Subcapítulo B del Capítulo 92 del Código de la Propiedad, si las reparaciones no se hacen en tiempo razonable.

El inquilino solo necesita enviar un aviso de siete días al propietario, pidiéndole reparaciones por amenaza a la salud o seguridad, siempre que el aviso se envíe por correo certificado o registrado, con recibo firmado.

Aunque el Código de la Propiedad de Texas no lo requiere, el propietario es responsable bajo contrato de reparar otros problemas, a menos que el contrato disponga otra cosa. Estas serían reparaciones que no afectan la salud o seguridad de un inquilino normal. Por ejemplo, si hay un lavaplatos en la unidad, el inquilino espera que éste funcione bien a menos que el propietario notifique específicamente al inquilino previo a la firma del contrato que el lavaplatos no funciona y no será reparado durante el término del alquiler.

En lo que hace a reparaciones que no afectan salud ni seguridad, el inquilino debería hacer una solicitud escrita de reparación, dando al propietario 10 días para hacer la reparación. Desafortunadamente, el inquilino no tiene recursos específicos bajo el Código de la Propiedad de Texas, por lo que el inquilino tendría que tomar algún tipo de acción civil (como entablar juicio) contra el propietario por incumplimiento de contrato. Por lo tanto, negociación y pedidos sucesivos podrían ser la manera más efectiva de actuar contra un propietario testarudo.

Otras condiciones que el inquilino podría enfrentar en la unidad de renta, como una alfombra muy vieja o paredes necesitadas de pintura, son generalmente condiciones que el inquilino acepta “como está”, y el propietario no tiene que cambiarlas.

Como los problemas a reparar pueden variar mucho, esta explicación es muy breve para incluir toda la complejidad del tema reparaciones. Comuníquese con el Consejo de Inquilinos de Texas para una información más detallada o para hacer valer sus derechos de reparación. Ver también el folleto de ATC: Reparaciones: derecho del inquilino y deber del propietario.

Modificar la unidad de renta
La modificación física de una propiedad de renta, como agregar un abanico de techo o cambiar la alfombra, no está normalmente permitida sin previa aprobación escrita del propietario. El inquilino puede ser responsable legal por daños ante el propietario debido a estos cambios a la propiedad. Además, las modificaciones físicas se convierten en parte de la propiedad del dueño. El inquilino no podrá llevarse nuevos dispositivos, arbustos u otras mejoras cuando se va, a menos que el propietario le dé aprobación escrita o la propiedad se deje en su condición original. En general, consulte al propietario y obtenga un acuerdo escrito específico antes de hacer cualquier cambio a la unidad de renta.

Existe una circunstancia en la que el propietario está obligado por ley a permitir la modificación de la propiedad rentada. Si las modificaciones físicas son necesarias por discapacidad del inquilino, el propietario debe permitirle hacer las modificaciones, aunque los gastos son generalmente a cargo del inquilino.

La gente con discapacidad también tiene derecho a pedir al propietario hacer adaptaciones razonables en las reglas, normas, prácticas o servicios, de ser necesarias para usar la vivienda. Por ejemplo, un complejo de apartamentos que no permita animales debe permitir a un inquilino con deficiencia visual mantener un perro guía.

Si el propietario se niega a hacer una modificación o ajuste razonable, comuníquese con el Programa Vivienda Justa del Consejo de Inquilinos de Austin: 512-474-7007 para asistencia.

Al dejar la unidad
Dar el preaviso
La mayoría de los contratos de alquiler en Texas requieren aviso escrito antes de que el inquilino deje la unidad. Este aviso puede proceder del inquilino o el propietario. Aunque el inquilino no quiera dejar la unidad, el propietario tiene derecho de avisar al inquilino que desocupe al terminar el contrato. Igual que el inquilino no necesita razón para mudarse, el propietario tampoco la necesita para pedirle que desocupe. Esto significa que el propietario tiene derecho a renovar o no renovar el contrato de alquiler. Hay veces en que al propietario se le prohíbe dar por terminado un contrato de alquiler. El propietario no puede tomar represalias contra el inquilino por haberle pedido reparaciones, dándole un aviso de terminación, ni puede discriminar contra el inquilino bajo la ley de vivienda justa.

El inquilino debería saber varias cosas antes de dejar la vivienda. Primero, la mayoría de los contratos de alquiler contienen una provisión para renovar automáticamente el contrato mes a mes hasta que se dé un aviso de 30 días. O sea que, a menos que el inquilino o el propietario entreguen aviso de terminación, el contrato continuará renovándose automáticamente mes a mes. Cuando el inquilino está bajo contrato mensual, todas las provisiones del contrato original permanecen en vigor. Asegúrese de examinar su contrato para ver si se requiere un aviso escrito. El aviso verbal podría no ser suficiente.

Segundo, no todos los contratos de alquiler se renuevan automáticamente mes a mes, y el inquilino podría tener que mudarse al término del alquiler si no se firma un nuevo contrato.

Finalmente, el contrato escrito podría incluir restricciones sobre cuándo podría darse por terminado el alquiler. Algunos contratos solo permiten terminar el alquiler al final del mes calendario. Por lo tanto, si se da un preaviso de 30 días el 15 de diciembre, el contrato no se terminará hasta el 31 de enero. En esta situación, el inquilino deberá pagar renta por todo el mes de enero, independientemente de cuándo se mude. Lea el contrato detenidamente para asegurar que da el preaviso correcto.

El preaviso escrito de desocupación debería incluir la dirección de la vivienda rentada, la fecha en que termina el alquiler, la fecha de mudanza y una nueva dirección para recibir el depósito de seguridad. La carta debería entregarse en presencia de un testigo o enviada por correo certificado con recibo firmado. Como con toda documentación escrita, guarde una copia de la carta.

Reembolso del depósito de seguridad
El depósito de seguridad se da al propietario para garantizar el cumplimiento del contrato. En otras palabras, el depósito de seguridad se entrega para que el propietario pueda recobrar dinero adeudado por contrato, como daños físicos a la propiedad o renta perdida si el inquilino cancela el contrato. Sin embargo, el propietario no debería retener parte del depósito de seguridad por el desgaste físico producido por el uso regular de la propiedad.

El propietario tiene 30 días después que se vaya el inquilino para enviarle el depósito de seguridad. Si el propietario se queda con parte del depósito, también debería enviar al inquilino una lista detallada de las deducciones, con descripción escrita de los daños, antes de los 30 días. El inquilino debe hacer tres cosas para asegurar la devolución del depósito de seguridad.

  1. Dar el aviso de mudanza adecuado como lo describe la sección previa. Si el inquilino no da el preaviso de 30 días y el contrato incluye una provisión subrayada o en negrita que requiere al inquilino dar aviso de 30 días como condición para el reembolso del depósito de seguridad, el propietario puede quedarse con el depósito. El no dar el preaviso de 30 días generalmente resulta en que el inquilino debe la renta del próximo mes u otro dinero bajo el contrato que puede sumar más que el depósito. Aún cuando el contrato no diga que el inquilino pierde el derecho al depósito, se deducirán estos costos adicionales y el inquilino podría terminar debiendo dinero al propietario.
  2. Dar aviso escrito de la nueva dirección. El Código de la Propiedad de Texas ordena al inquilino dar aviso escrito con su nueva dirección o el propietario no tendrá que enviar el depósito de seguridad o lista detallada de deducciones dentro de los 30 días. Si el inquilino no entrega su nueva dirección al propietario, el inquilino no pierde el derecho al reembolso del depósito o a recibir la lista de deducciones. El inquilino tiene derecho a éstos dentro de los 30 días de proporcionar la nota escrita con su nueva dirección al propietario.
  3. Haga un inventario completo de desocupación. Se puede llenar el formulario proporcionado por el propietario, o el inquilino simplemente puede hacer una lista escrita de las condiciones de la propiedad al momento de irse. Debería haber un testigo presente y el administrador debería ser invitado a participar. Si el administrador o propietario no están presentes, el inquilino y el testigo deberán hacer el inventario de mudanza, documentando lo que está en buenas y limpias condiciones y lo que está dañado. Cuantos más detalles, mejor.

Fotografías y grabaciones de video son maneras adicionales de documentar la condición de la propiedad, pero siempre se debería hacer una lista escrita. Si la administración está presente y declara que la propiedad está en buenas condiciones, el inquilino debería pedir que se lo declare por escrito. Con un buen inventario de entrada y salida, el inquilino tendría pruebas suficientes para resolver cualquier disputa sobre la devolución del depósito. El Consejo de Inquilinos de Austin puede proporcionar información si un inquilino tiene problemas en recuperar el depósito de seguridad. También vea el folleto de ATC: Ley del depósito de seguridad.

Consejos para inquilinos

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.

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