Servicios públicos

El propietario puede cortar cualquier servicio público (electricidad, agua, aguas residuales y gas) para llevar a cabo una reparación o construcción, o en una emergencia. El propietario no podrá nunca cortar la electricidad, agua, aguas residuales o gas porque el inquilino está atrasado en el pago de renta o servicios. Toda provisión en un contrato de alquiler que disponga que el inquilino renuncia a cualquier derecho, responsabilidad legal o deber bajo la ley del corte de servicios es nula.

Nota: La Comisión de Calidad Medioambiental de Texas (TCEQ por sus siglas en inglés) opina que el Código de la Propiedad de Texas no prohíbe al propietario cortar el servicio de agua si el propietario sigue reglas de TCEQ. El Consejo de Inquilinos de Austin (ATC) no está de acuerdo.

Recursos del inquilino ante cortes ilegales
Si un propietario o agente del propietario viola cualquier regla sobre corte del servicio eléctrico, el inquilino podrá:

Derecho a restitución del inquilino, después de desconexión ilegal de servicios
Si el propietario ha interrumpido un servicio público en violación a la Sección 92.008 descripta más arriba, el inquilino tendrá los recursos dispuestos en la sección, después de introducir una queja jurada especificando los hechos de la desconexión del propietario ante la corte judicial del distrito en que está ubicada la unidad de renta. El inquilino también debe declarar a la justicia, oralmente y bajo juramento, los hechos de la desconexión ilegal de servicios durante comparecencia en la corte.

Si la justicia cree razonable el alegato del inquilino, la justicia emitirá una orden que garantiza al inquilino la restitución inmediata y temporal del servicio, pendiente de la audiencia final.

Si el propietario no paga a la compañía de servicios por unidades de renta con servicios pagos
Si el propietario no paga a la compañía por los servicios en unidades con “todos los servicios pagos”, la Sección 92.301 del Código de la Propiedad de Texas indica los recursos que tiene el inquilino si han cortado los servicios o recibe aviso de la compañía diciendo que los servicios van a desconectarse. Los recursos del inquilino son los siguientes:

  1. Pagar a la compañía la cantidad debida para que reconecte o cancele el corte;
  2. Cancelar el contrato mediante aviso escrito de 30 días desde la fecha en que el inquilino recibe aviso de la compañía por un futuro corte o aviso de un actual corte, el que se reciba primero;
  3. Deducir de la renta la cantidad pagada a la compañía para reconectar o evitar el corte, sin necesidad de acción judicial;
  4. Si el inquilino cancela el contrato, podrá deducir el depósito de seguridad de la renta, sin acción judicial, u obtener reembolso del depósito;
  5. Si el inquilino cancela el contrato, podrá recuperar un reembolso prorrateado de todo pago adelantado de renta
  6. Cobro por daños efectivos, incluyendo pero no limitado a: gastos de mudanza, gasto de conexión de servicios, gastos de almacenamiento y pérdida de salario; y
  7. Recuperación de gastos judiciales y honorarios de abogado.

Si el inquilino deduce de la renta su pago de la factura de servicios, el inquilino deberá entregar copia de su pago a la compañía, con la cantidad pagada para reconectar o evitar el corte de servicio.

NOTA: El inquilino pierde los recursos anteriores si, antes de cancelar el contrato o hacer la demanda, el propietario entrega al inquilino evidencia escrita de la compañía de servicios diciendo que se ha pagado el total de la deuda.

Reglas para asignar cuentas de servicios con medidor central o general
Hay una tendencia entre propietarios en los últimos años de pasar de “todo servicio pago” a facturas de medidor general, especialmente en grandes complejos de apartamentos. Esto significa que el propietario ya no paga por los servicios sino que ahora hace pagar las cuentas al inquilino. El problema es que la mayoría de los apartamentos no tienen medidor individual y el propietario generalmente no quiere pagar la instalación de un medidor por cada unidad de renta. Como no hay medidores individuales para determinar el gasto del inquilino, éste podría pagar más de lo que le corresponde debido a cómo se asigna o divide la factura.

La Comisión de Servicios Públicos de Texas regula cómo puede el propietario dividir la factura eléctrica; la Comisión de Calidad Medioambiental de Texas (TCEQ) regula cómo puede el propietario dividir la factura de agua y aguas residuales; y la Comisión de Ferrocarriles de Texas regula cómo puede el propietario dividir la factura del gas. La asignación del gas es muy rara, así que no se discutirá en este folleto.

Electricidad — Aplicable a propiedades de renta con dos o más unidades
Si el inquilino vive en una unidad de renta donde la electricidad tiene medidor general, existen varias reglas que el propietario debe seguir. Primero, el contrato de renta debe contener una descripción claramente escrita del método que usará el propietario para dividir la cuenta y una declaración de la factura mensual promedio del año previo para esa unidad de renta. Segundo, el propietario no puede cobrar a los inquilinos una cantidad mayor de la que paga él. Tercero, el propietario debe mantener los comprobantes adecuados y hacerlos disponibles a inquilinos para su inspección durante horas normales de negocios. Finalmente, la cuenta de electricidad debe estar separada de toda otra cantidad debida, y el inquilino debe tener por lo menos siete días para pagar su cuenta.

Actualmente, el único método aprobado para dividir una factura eléctrica de medidor general es en base a los pies cuadrados del área de vivienda de la unidad de renta.

Por ejemplo, si el inquilino vive en un complejo de apartamentos que contiene cinco apartamentos de 800 pies cuadrados y cinco apartamentos de 1,000 pies cuadrados, la factura final será un porcentaje basado en los pies cuadrados totales del área de vivienda en el complejo de apartamentos. En este ejemplo, los pies cuadrados totales son (5 x 800) + (5 x 1,000) = 9,000 pies cuadrados. El inquilino que vive en un apartamento de 800 pies cuadrados pagaría 800/9,000 (8.88 por ciento de la factura total).

Agua y aguas residuales — Aplicable a propiedades de renta con cinco o más unidades
Si el inquilino vive en un complejo de apartamentos con cinco o más unidades y el inquilino recibe factura por el agua o aguas residuales usando un método de asignación, el propietario debe cumplir las siguientes reglas. Primero y principal, el propietario debe especificar en el contrato de renta:

  1. Que al inquilino se le cobrará por el agua en base a una asignación;
  2. Que el inquilino tiene derecho a la información del propietario para verificar la factura;
  3. La factura mensual promedio y la factura más alta y más baja para todas las unidades en el año calendario anterior;
  4. La fecha en que generalmente se emiten las facturas y la fecha en que generalmente vencen; y
  5. Descripción clara del método de asignación usado para calcular la factura individual.

El propietario tiene cuatro opciones al dividir una factura de agua. Algunas son complicadas, por lo que se aconseja al inquilino comunicarse con TCEQ o el Consejo de Inquilinos de Austin para mayor información. El propietario debe usar uno de los siguientes métodos para asignar una factura de agua:

  1. 1. Usar el número de ocupantes en la unidad del inquilino como porcentaje del número total de ocupantes en todos los apartamentos.
    Por ejemplo, en un complejo de 50 inquilinos, un apartamento con dos ocupantes pagaría 2/50 (el 4 por ciento de la factura total).
  2. Reconociendo que los apartamentos con dos o más ocupantes generalmente no usan dos o más veces el agua que un ocupante solo, este método asigna una fracción para todo ocupante en exceso de uno. Se debe usar una fracción no menor a la de la siguiente escala::
    • Unidad con un ocupante = 1
    • Unidad con dos ocupantes = 1.6
    • Unidad con tres ocupantes = 2.2
    • d) Unidad con más de tres ocupantes = 2.2 + 0.4 por cada ocupante después del tercero.
    Por ejemplo, en un complejo de 50 inquilinos, un apartamento con dos ocupantes pagaría 1.6/50 (3.2 por ciento de la factura total).
  3. 3. Para que los propietarios no tengan que calcular cada mes el número total de inquilinos, como en los métodos 1 y 2, las reglas permiten al propietario usar una fórmula fija que estima el número de ocupantes en base al número de dormitorios en cada unidad. El número total de ocupantes en todo el complejo de apartamentos se estima usando la misma fórmula. El porcentaje que paga el inquilino es entonces determinado al dividir el número estimado (no el actual) de ocupantes en el apartamento del inquilino por el número estimado de ocupantes en el complejo entero:
    • Unidad de un ambiente = 1
    • Unidad de un dormitorio = 1.6
    • Unidad de dos dormitorios = 2.8
    • Unidad de tres dormitorios = 4 + 1.2 por cada dormitorio adicional después del tercero.
    Por ejemplo, en un complejo con cinco unidades de un dormitorio y cinco unidades de dos dormitorios, el propietario estimará primero el número total de ocupantes (5 x 1.6) + (5 x 2.8) = 22 ocupantes. El inquilino que vive en una unidad de dos dormitorios pagará entonces 2.8/22 (12.7 por ciento de la factura total).
  4. 4. El propietario podría también usar un método que combina los pies cuadrados y el total de ocupantes, en el que no más del 50 por ciento esté basado en los pies cuadrados. La porción de pies cuadrados está basada en los pies cuadrados totales del área de vivienda de la unidad del inquilino como porcentaje de los pies cuadrados totales de las áreas de vivienda de todas las unidades del complejo de apartamentos.
    Por ejemplo, supongamos que los pies cuadrados del apartamento de un inquilino es un 8.88 por ciento del total, y que el número total de inquilinos en el apartamento es de un 3.2 por ciento del total. El propietario podría decidir que el 40 por ciento de la factura estará basada en los pies cuadrados y el otro 60 por ciento estará basada en el número de ocupantes. El inquilino pagaría entonces (0.40 x 0.0888) + (0.60 x 0.032) = 5.47 por ciento de la factura total.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.

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